|
斷供不會(huì)促使政府救市
房?jī)r(jià)波動(dòng)，導(dǎo)致銀行出問題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)會(huì)是什么呢？從中國人民銀行2008年一季度貨幣政策報(bào)告來看，到2008年3月底，全國商業(yè)銀行人民幣貸款余額為27.4萬億元，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額5.01萬億元(占整個(gè)國內(nèi)銀行體系貸款總額的17%)，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.8萬億元(占整個(gè)國內(nèi)銀行體系貸款總額的6%左右)，個(gè)人住房按揭貸款余額為3.13萬億(占整個(gè)國內(nèi)銀行體系貸款總額的11%左右)。這說明，房地產(chǎn)開發(fā)商銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)以及物業(yè)抵押物的風(fēng)險(xiǎn)在銀行風(fēng)險(xiǎn)中占有相當(dāng)?shù)谋戎亍?/p>
2005年以前，其他資金來源占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重最大。如今，國內(nèi)貸款的份額有所增加，利用外資的份額基本在1%左右，自籌資金所占份額大約在20%左右，其中主要是房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，其他資金所占份額有減少的趨勢(shì)。
實(shí)際上，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，其他資金來源主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款。按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款，“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，以此計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。
目前，房地產(chǎn)開發(fā)商銀行貸款處在兩難的境地，一方面金融政策調(diào)控加大了其借貸的成本，另一方面購房者的觀望增加了資金回籠的難度�？梢�，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款風(fēng)險(xiǎn)是地產(chǎn)金融資金鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
央行深圳中心支行在6月上旬公布的深圳金融機(jī)構(gòu)5月份經(jīng)營數(shù)據(jù)里承認(rèn)，深圳個(gè)人住房不良貸款率有所上升，5月份深圳銀行個(gè)人房貸的不良貸款率比去年末上升了0.04%，至0.58%。
如果銀行嚴(yán)格執(zhí)行首付30%的政策，房?jī)r(jià)跌幅在30%以內(nèi)不會(huì)引發(fā)銀行大量呆壞賬。只要房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)銀行沒有造成太大沖擊，不會(huì)通過金融鏈條波及太多部門，更不會(huì)影響宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。如果首付比例更高，出現(xiàn)斷供現(xiàn)象會(huì)更少。因此，我們預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在3成跌幅以內(nèi)，政府出手救市的可能性不大。
可以說，如果房?jī)r(jià)向下調(diào)整，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押物的價(jià)值下跌，也會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的下降，進(jìn)而放大銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)。就目前的情況看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主流是土地抵押貸款。而土地價(jià)格迅速下降，必然會(huì)讓土地抵押物價(jià)值下跌。這不僅把銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)完全暴露出來，也會(huì)把銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)無限放大。比如，如果一塊土地在高位時(shí)評(píng)估市值為1億元，銀行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)為60%，這樣，房地產(chǎn)開發(fā)商就能夠從銀行獲得貸款6000萬元。但是，當(dāng)土地的價(jià)格下跌50%時(shí)，這塊土地的抵押價(jià)值只是5000萬元。這時(shí)，銀行的信貸的風(fēng)險(xiǎn)就完全暴露出來。這既是房地產(chǎn)開發(fā)商把銀行捆綁在一起的理由所在，也是目前一些國內(nèi)商業(yè)銀行開始減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款的原因。
住房抵押貸款是國內(nèi)銀行體系面臨風(fēng)險(xiǎn)較高的一部分。如果以3月底人民幣貸款余額27萬億計(jì)算，住房作為抵押物的貸款所占比重為50%估算，那么，就有13萬億以上的貸款處于房?jī)r(jià)下降的風(fēng)險(xiǎn)100%中。但是，這部分住房抵押貸款，如果是2007年以前的抵押貸款，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)低一些，風(fēng)險(xiǎn)高的只是在2007年以后的抵押貸款，估計(jì)在一萬億左右。
緊縮的貨幣政策是當(dāng)前開發(fā)商面臨的問題之一，但并非是一個(gè)普遍性的致命問題。國內(nèi)十大上市房地產(chǎn)公司，雖然都有不同程度的降價(jià)、促銷，但還是完全有利潤產(chǎn)生的。地產(chǎn)商自比為“豬堅(jiān)強(qiáng)”是有其道理的，只是這頭“豬”可能會(huì)從300斤餓到100斤。如果在降價(jià)的同時(shí)市場(chǎng)信心還是不能得到恢復(fù)，那勢(shì)必將引發(fā)行業(yè)內(nèi)部的資源整合。
|
