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提示語:這次中國房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性大調(diào)整中，順勢(shì)者才得以生存，逆勢(shì)者一定會(huì)在市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰規(guī)則中被淘汰掉。
在中國，盡管早些時(shí)候，不少房地產(chǎn)的商人一直在大聲叫嚷房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨多少危機(jī)，面臨多少風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)又如何會(huì)影響國內(nèi)金融體系，會(huì)如何導(dǎo)致中國金融體系危機(jī)，但是到目前為止，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)根本就沒有看到一家房地產(chǎn)企業(yè)由于經(jīng)營困難而破產(chǎn)或倒閉的。按照市場(chǎng)基本法則，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，如果近十年的時(shí)間，一個(gè)行業(yè)內(nèi)根本就沒有看到這個(gè)行業(yè)有任何企業(yè)由于經(jīng)營困難而破產(chǎn)倒閉的，那么這個(gè)行業(yè)會(huì)有問題嗎？這個(gè)行業(yè)正常嗎？
一個(gè)在政策蜜月中度過的房地產(chǎn)業(yè)，大把大把的暴利在短期內(nèi)聚集到少數(shù)人手中，這個(gè)行業(yè)是永遠(yuǎn)不存在企業(yè)破產(chǎn)情況的。但是，當(dāng)這個(gè)行業(yè)的暴利模式被新的房地產(chǎn)政策打破時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)然是不會(huì)心甘情愿把煮熟的鴨子飛了的，當(dāng)然希望政府的政策永遠(yuǎn)讓這種暴利模式進(jìn)行下去，這很正常。但是，地方政府停留在這個(gè)認(rèn)識(shí)來保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利模式，不僅違背了中央的房地產(chǎn)政策，也侵害了廣大民眾的利益。
同時(shí)，其效果也是微乎其微。因?yàn)椋瑖鴥?nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過近十年快速發(fā)展，房?jī)r(jià)快速飆升的階段之后，已經(jīng)開始進(jìn)入房地產(chǎn)周期性調(diào)整時(shí)期。按照一般的市場(chǎng)法則，這種房地產(chǎn)周期性調(diào)整是任何人都無法改變的。有些地方政府希望逆市場(chǎng)法則而出什么政策來救當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，這種“救市”注定只能是“竹藍(lán)子打水一場(chǎng)空”。何也？
早幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格快速上漲，真的是由于住房的“剛性需求”存在而導(dǎo)致了住房的供不應(yīng)求，進(jìn)而讓房?jī)r(jià)快速飆升的嗎？不而是許多人借助政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的隱性擔(dān)保、銀行的金融杠桿及低利率政策涌入房地產(chǎn)投資與炒作。
目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)以下幾個(gè)方面發(fā)生的根本性變化，一是政府政策明確規(guī)定房地產(chǎn)市場(chǎng)是民生的市場(chǎng)，是以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)而不是炒作投資的市場(chǎng)。
二是房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作與投資減少——這不僅因?yàn)檎姆康禺a(chǎn)政策，而且因?yàn)槔仕缴仙�，投資成本大幅升高，增加了炒作的成本。目前第二套住房的一年期貸款利率達(dá)到8.63%。利息上漲3.65%，利率漲幅達(dá)74.3%。加上目前通貨膨脹過高，利率仍然處于上升的通道上，因此，進(jìn)入房地產(chǎn)炒作的風(fēng)險(xiǎn)急速上升，投資者也因此將減少。
三是地方政府及房地產(chǎn)開發(fā)商希望重溫2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲之夢(mèng)已經(jīng)沒有條件了。2007年房地產(chǎn)價(jià)格為什么能夠快速上漲？這既與個(gè)人住房按揭貸款快速增長(zhǎng)有關(guān)(如去年住房按揭貸款增加8699億元)，也與一些銀行推轉(zhuǎn)按揭、加按揭產(chǎn)品大量從銀行獲得信貸資金有關(guān)，與國內(nèi)股市短期內(nèi)繁榮有關(guān)。但是這些條件，除了自住性住房按揭貸款政府仍然鼓勵(lì)之外，個(gè)人想通過按揭貸款輕易地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是不可能了。
四是今年汶川地震所發(fā)生的住房資產(chǎn)在瞬間消失，也改變國人對(duì)房地產(chǎn)投資的認(rèn)識(shí)。也就是說，即使出現(xiàn)上述同樣的條件，但是在汶川地震后，由于國人對(duì)房地產(chǎn)投資的認(rèn)識(shí)變化，他們也不會(huì)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是成都這樣的地方更是如此。
總之，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格將出現(xiàn)全面向下調(diào)整是誰也無法改變的趨勢(shì)。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的必然規(guī)律，誰也無法改變。(作者系中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員)
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