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"金九銀十"又至，全國房?jī)r(jià)"跌"聲四起，樓市面臨深度調(diào)整，這次調(diào)整的幅度有多大，持續(xù)時(shí)間將有多久？
8月中房上海各項(xiàng)價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)近年來首次下跌，該指數(shù)辦公室9月11日發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整已成定局。
上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為，從整體上看，上海房?jī)r(jià)的調(diào)整幅度可能在10％左右，但不排除少數(shù)樓盤大幅降價(jià)。
長(zhǎng)城證券有限責(zé)任公司地產(chǎn)研究小組近期發(fā)布報(bào)告預(yù)測(cè)，中國內(nèi)地樓市本輪調(diào)整將持續(xù)兩年左右，目前仍處在調(diào)整前期，報(bào)告中指出，上海等一線城市調(diào)整幅度在30％左右，二線城市調(diào)整空間在10％～30％內(nèi)。
問題一：房?jī)r(jià)降了嗎？
9月6日，中投證券發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)顯示，從近三個(gè)月來看，上海住宅成交均價(jià)依然堅(jiān)挺。
9月10日，佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布報(bào)告稱，在上海成交活躍的212個(gè)新盤中，仍是漲的多跌的少，與上半年平均售價(jià)相比，7月8月兩個(gè)月售價(jià)上漲的樓盤占55.2％，下降的為44.8％。該中心主任薛建雄表示，今年6月，上海房?jī)r(jià)達(dá)到了歷史最高點(diǎn)。
房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生改變，目前已是各方共識(shí)，但僅從成交價(jià)格來看，上海目前僅是部分樓盤售價(jià)高位下調(diào)，其價(jià)格與普通購房者仍有較大的心理差距。
早在今年2月，市場(chǎng)已有"跌"聲傳出，當(dāng)時(shí)就有專家指出，房?jī)r(jià)降的只是漲幅。上海房地產(chǎn)研究專家顧海波稱，"這就類似將一只股票的價(jià)格快速拉升到上漲9％，然后讓它回調(diào)到6％。賣的人說，我降了3個(gè)點(diǎn)了；事實(shí)上，它漲了6％--就看以哪個(gè)時(shí)點(diǎn)為參照。"
不過，以薛建雄的觀點(diǎn)，房?jī)r(jià)如果與經(jīng)濟(jì)增速保持一致，即為相對(duì)平衡的狀態(tài)，考慮到通脹、利率等因素，如果房?jī)r(jià)的漲幅低于經(jīng)濟(jì)增速，就意味著樓市進(jìn)入下行通道。
在樓市低迷時(shí)期，開發(fā)商同樣有錢可賺。薛建雄舉例說，1998年至2003年，包括上海在內(nèi)的全國樓市低迷，但上海的超級(jí)大盤中遠(yuǎn)兩灣城在1998年的開盤價(jià)是3500元/平方米，2002年已賣到7000元/平方米，利潤(rùn)超過100％。
問題二：開發(fā)商會(huì)競(jìng)相降價(jià)嗎？
近一個(gè)月以來，各地紛紛傳出降價(jià)促銷的消息。8月28日，萬科在上海宣稱，8月30日至9月14日期間8個(gè)樓盤推出特價(jià)房源，并喊出"直降10萬"的口號(hào)。
但據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年7月和8月，在174個(gè)公寓項(xiàng)目中，有79個(gè)項(xiàng)目在降價(jià)，占比超過四成；31個(gè)別墅項(xiàng)目中，有21個(gè)項(xiàng)目降價(jià)，占比超過七成。
進(jìn)入"金九銀十"后，醞釀跟進(jìn)降價(jià)的開發(fā)商將更多，在國慶假日樓市期間，預(yù)計(jì)將會(huì)出現(xiàn)更大規(guī)模的降價(jià)樓盤。與萬科"大張旗鼓"地降價(jià)不同，更多開發(fā)商并未公開承認(rèn)降價(jià)。
曾拋出"百日危機(jī)論"的SOHO中國有限公司董事會(huì)主席潘石屹宣布，從9月1日起，SOHO中國旗下所有在售項(xiàng)目平均提價(jià)5％左右。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其實(shí)仍能按付款方式給予折扣優(yōu)惠。
事實(shí)上，在降價(jià)促銷早期，開發(fā)商借此取得了良好的戰(zhàn)績(jī)。今年2月21日元宵節(jié)當(dāng)天，上海萬科對(duì)旗下10個(gè)樓盤240多套房源進(jìn)行九五折促銷，當(dāng)天成交170套房源，回籠資金2.57億元。
薛建雄說，跌幅超過10％的22個(gè)樓盤主要是去年漲幅過大的，但外環(huán)以內(nèi)品質(zhì)好的樓盤仍將保持價(jià)格堅(jiān)挺。
6月19日，國泰君安房地產(chǎn)業(yè)分析師孫建平發(fā)布了《資金緊張的冬天，誰的棉衣厚？》的報(bào)告。報(bào)告稱，部分企業(yè)資金鏈斷裂不會(huì)表現(xiàn)為群體性的惡性降價(jià)行動(dòng)，資金鏈斷裂或者瀕臨斷裂的企業(yè)變賣項(xiàng)目比降價(jià)清盤的概率大。
孫建平認(rèn)為，降價(jià)清盤的投資回報(bào)率，并不比變賣資產(chǎn)高，很多時(shí)候變賣項(xiàng)目能夠?yàn)橘Y金鏈斷裂的企業(yè)保留項(xiàng)目參股權(quán)，有機(jī)會(huì)分享到未來利益。而龍頭企業(yè)也不會(huì)輕易放棄通過并購的方式來整合行業(yè)資源的機(jī)會(huì)。
此外，因賑災(zāi)、建設(shè)保障性住房、經(jīng)濟(jì)下滑、地價(jià)房?jī)r(jià)下降等，今年地方政府的財(cái)政壓力比往年大很多。地方政府也不會(huì)坐視房?jī)r(jià)大降。
問題三：調(diào)整幅度多大？
今年年底是不是購房時(shí)機(jī)，市場(chǎng)分歧較大。一部分人認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)過高，大部分需求無法釋放，而且保障性住房供給力度不斷加大，分流了一小部分需求，加上開發(fā)商資金鏈非常緊張，在宏觀調(diào)控的大背景下，開發(fā)商不得不選擇降價(jià)賣樓。
但也有人認(rèn)為，大量年輕人等待購房置業(yè)，房?jī)r(jià)稍降就會(huì)有大量的真實(shí)需求涌現(xiàn)，推高房?jī)r(jià)；另一方面，大量的熱錢來到中國，必將選擇保值和投資價(jià)值同時(shí)具備的房產(chǎn)作為投資選擇，加上通脹背景下所有商品都在漲價(jià)，房?jī)r(jià)沒有理由下跌。
長(zhǎng)城證券地產(chǎn)研究小組認(rèn)為，房?jī)r(jià)仍將高位運(yùn)行，可能以實(shí)際房?jī)r(jià)下跌完成調(diào)整，總體調(diào)整幅度不會(huì)超過30％。
長(zhǎng)城證券地產(chǎn)研究小組成員萬知分析師表示，目前的樓市調(diào)整僅是擠泡沫，若大幅回調(diào)必將有需求支撐，大可不必?fù)?dān)心樓市崩盤，調(diào)整結(jié)束后，房產(chǎn)將開始一輪新的牛市。在長(zhǎng)城證券報(bào)告中，分析師一致認(rèn)為，當(dāng)前，房?jī)r(jià)要調(diào)整到合理位置，一線城市將有30％左右的下調(diào)空間。二線城市調(diào)整空間在10％～30％內(nèi)。
研究小組參考日本和中國香港的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，一線城市的房?jī)r(jià)收入比將在10～12間達(dá)到高位平衡。二線城市的房?jī)r(jià)收入比在8～10倍的范圍內(nèi)是較為合理的。
截至2007年底，我國一線城市的房?jī)r(jià)收入比約為15，房?jī)r(jià)收入比將下降到10～12的范圍將有30％左右的下調(diào)空間。二線城市，少部分較高的城市存在約30％的調(diào)整空間，而武漢、天津等城市的調(diào)整空間在10％～30％內(nèi)，還有部分城市的價(jià)格基本合理，在房地產(chǎn)總體市場(chǎng)調(diào)整的背景下，將維持小幅上漲或橫向整理的態(tài)勢(shì)。
薛建雄則認(rèn)為，上海房?jī)r(jià)降幅可能在10％左右，由于有三四個(gè)月的統(tǒng)計(jì)滯后因素，反映到國家發(fā)改委的數(shù)據(jù)，要到明年二三月才能體現(xiàn)，屆時(shí)上海房?jī)r(jià)漲幅可能會(huì)出現(xiàn)負(fù)數(shù)。
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